Las contribuciones de bienes raíces, también conocidas como impuesto territorial, son un tributo que grava la propiedad de inmuebles en Chile y constituye una importante fuente de financiamiento para las municipalidades. Su regulación se encuentra principalmente en la Ley N.º 17.235 sobre Impuesto Territorial.

No todos los inmuebles están afectos a este impuesto, ya que la ley contempla montos exentos y beneficios específicos. Para estos efectos, los bienes raíces se clasifican en dos grandes categorías:

• Bienes raíces agrícolas, destinados a actividades agrícolas, ganaderas o forestales.
• Bienes raíces no agrícolas, que comprenden todas las demás propiedades.

La base imponible del impuesto territorial es el avalúo fiscal del inmueble, determinado por el Servicio de Impuestos Internos (SII). Entre los factores considerados por el SII para determinar el avalúo fiscal se encuentran la ubicación del inmueble, el valor del terreno, superficie construida y calidad de los materiales, destino de la propiedad y características físicas y económicas de la zona donde se emplaza.

Con el fin de mantener actualizados los valores fiscales, el SII realiza procesos de reavalúo general cada cuatro años. En el caso de los bienes raíces agrícolas, el último reavalúo entró en vigencia en 2024 y se mantendrá hasta 2028. Para los bienes raíces no agrícolas, el último proceso comenzó en 2022 y debía regir hasta 2026, sin embargo, su vigencia fue extendida por un año.

Una vez determinado el avalúo fiscal, las contribuciones se calculan aplicando la tasa correspondiente según la categoría y el destino del inmueble. Actualmente, los bienes raíces agrícolas están afectos a una tasa anual de 0,4%, mientras que los bienes raíces no agrícolas están gravados, en términos generales, con una tasa de 1,042%. Además, existen exenciones y tasas reducidas para inmuebles habitacionales. 

Por otra parte, los terrenos no edificados están sujetos a una tasa de 1,23%, a la que se suma una sobretasa equivalente al 100% del impuesto determinado, lo que implica una carga efectiva cercana al 2,46%.

Las contribuciones se pagan en cuatro cuotas al año, en abril, junio, septiembre y noviembre.

Adicionalmente, algunas personas pueden quedar afectas a la sobretasa al patrimonio inmobiliario, que se calcula considerando el valor conjunto de los avalúos fiscales de todos los bienes raíces de un mismo propietario. Este gravamen contempla un tramo exento de 670 Unidades Tributarias Anuales y, una vez superado dicho umbral, aplica tasas progresivas que pueden llegar hasta 0,425%.

En Fischer y Cía. brindamos asesoría para revisión de la determinación del avalúo fiscal de inmuebles agrícolas, no agrícolas, habitacionales y de destino comercial. También ofrecemos representación ante el SII y la justicia para rebajar el avalúo fiscal de inmuebles, eliminar sobretasas y recargos, aplicar exenciones y obtener que se declare la prescripción de deudas de contribuciones.

Para más información, con nuestro equipo tributario o a través del formulario de Comunicaciones.

José Luis Campino